摘要
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蓋房子的時候占用到別人的土地，或在別人的土地上種植農作物、當作停車場盈利，甚至是囤放廢棄物等這樣的糾紛時有所聞。新聞上有時也會看到房屋占用到隔壁鄰居的土地，也就是所謂越界建築的狀況，而法院的判決是使用別人土地的人「免還」或「免拆除」，這到底是什麼樣的狀況？讓土地所有權人，沒有辦法在土地被占用的狀態下，要求對方歸還土地呢？
事實上，並非所有占用別人土地的情形都是出於故意，也有可能是其他不可歸責的因素所致，像早期測量技術與工具精準度不如現在，過去土地分割、界線劃分等等，都可能因為今日技術的進步，而發現原來當年的測量有誤等情事，而產生像是越界建築這樣的狀況。因此，在此種狀況下，該如何維護自己的權利，避免自有地又或者遺產土地最後淪為他人手上？又或者是被不當使用時，可以要求對方賠償嗎？如果你是土地所有權人，一定要看這篇。
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目錄
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一、 土地被占用新聞案例
二、 關於越界建築的定義？拆屋還地的法律依據
三、 越界建築免拆除的狀況
四、 房屋免被拆，但「這些」可被拆
五、 關於土地被佔用，你想知道的４件事
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一、土地被佔用新聞案例
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根據新聞報導，一名男子因為自家的透天厝和鄰居的土地重疊，經過地政人員鑑界後，認為確實有占用到鄰居的土地，雙方一度發生激烈爭執，甚至還因此發生部分拆除房屋、歸還鄰地的狀況。但屋主整修完畢後，經地政人員再度確認為拆除面積，還是占用到鄰居土地75公分，讓他相當不滿，後來透過法院再次鑑界，並且暫停執行強制拆屋，心情才獲得平復。
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二、關於越界建築的定義？
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最高法院58年度台上字第120號判例對越界建築定義為：「所謂越界建築，係指土地所有人建築房屋，逾越疆界者而言。至於因越界而占用之土地，究為鄰地之一部抑或全部，在所不問。」越界建築是最常見的土地占用案例。當房屋占用鄰地時，就是會影響所有權人的權益，當然也就是法律所謂對所有權人的所有權產生侵害。
簡單說，講得就是土地越過了土地界線。
根據《民法》第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」當面對鄰居的房屋佔用到自己的土地，土地的所有權人可以依法請求拆除，並且將土地返還，同時也可以要求對方償還，因為不法佔用而取得的不當得利（一般來講會用租金當作計算標準）。
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三、越界建築免拆除的狀況
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被鄰居的建築物佔用土地，都可以要求拆屋還地嗎？事實上，房子屬於不動產，具有較高的經濟價值，如果越界一律用拆除論，會造成權益上的失衡。因此民法針對房屋越界佔用鄰地的狀況，可以讓屋主不用拆除房子。相關法條為：
《民法》第796條「1.土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。2.前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。」
《民法》第796條-1條「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。」
以下依照上面的法條，幫大家整理出越界建築免拆除的情形：
1. 地主已知土地越界，卻未即時反應
假設屋主在蓋房子時，「不小心」佔用了鄰居土地，而且所有權人知道有此狀況，卻沒有立刻向屋主反應，事後可能因為雙方交惡等等因素，才請求要拆屋還地。此時，屋主可以主張《民法》第796條的規定，不用拆屋還地，但實際上屋主還是占用了別人的土地，在平衡雙方權益之下，民法第796條規定此時屋主應向地主支付償金，或由地主可以請求屋主購買占用的土地的部分，或及因占用而造成的畸零地，以補償地主所受的損害。
2. 拆屋還地與否，公共利益列考量
若地主即時向屋主反應，按理來說必須拆屋還地，但民法第796-1條也賦予法院裁量的權利，必須衡量「公共利益」和「當事人間利益」，當中除了包含經濟利益外，法院考量的因素包含下列：「是否會影響建築整體結構」、「拆除是否會影響公共安全」兩大要素。如果法院認為保留房屋是較有利的狀態下，一樣可以保留房屋的全部或一部，但地主一樣可以請求償金或請屋主收購土地。
但值得注意的是，以上兩個狀況，前提都是屋主「不小心」占用鄰地蓋房屋，如果屋主是蓄意、故意的，鄰地地主當然就不用受到上述例外的限制，可以請求A地地主拆除其越界建築的部分。
你一定聽過舉證之所在、敗訴之所在。
如上述所提，如果地主知道土地被占用，但沒有即時反應，這樣占用者就可能不需要拆屋還地，因此，在法院上，有沒有「即時反應」就是一件需要證明的事情。
不過，你一定會好奇，「是否有即時反應」是誰要舉證呢？答案：占用的屋主。最高法院45年台上字第931號民事判決即認為：「按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得移去或變更其建築物，固為民法第七百九十六條前段所明定，惟依該條所謂鄰地所有人知其越界而不即提出異議，應由主張之逾越疆界人就此負舉證之責任。」
換言之，如果屋主無法舉證「地主在知道越界建築後沒有即時反應」，法院認為屋主就不能主張第796條規定的例外，也就是不能主張免拆。
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四、房屋免被拆，但「這些」可被拆
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雖然越界的房屋本體可能不需要拆除，但是有個前提，如果是獨立在房屋結構外，與房屋本體分開，則不屬於民法第796條、第796條之1所稱的房屋，例如：圍牆、增建的廚房或是廁所等，因為如果這些結構都是在房屋本體之外的，拆除不會影響到房屋本體的安全性、結構性，且既然是占用到別人的土地，也要考量鄰地的權益，拆除當然相對是合理的。
最高法院59年台上字第1799號民事判決：「民法第七百九十六條所謂越界建築，其建築物必為房屋，苟屬非房屋構成部分之牆垣、豬欄、狗舍或屋外之簡陋廚廁，尚不能謂有該條之適用。」及最高法院62年台上字第1112號民事判決：「牆垣非房屋構成部分，如有越界建築，不論鄰地所有人是否知情而不即提出異議，要無民法第七百九十六條之適用。上訴人之圍牆既確有越界情事，縱令占地無幾，被上訴人亦無容忍之義務，即非不得請求拆除。」
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五、關於土地被佔用，你想知道的4件事
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Ｑ：若土地所有權人已過世，繼承人發現土地遭到占用，可以請求排除占用者嗎？
Ａ：如果繼承人因繼承而取得土地所有權，當然可以主張所有權人的權利，要求除去占用者之占用，並請求相關賠償。
Ｑ：如果是承租的土地被占用，也是可以請求返還嗎？還是必須由所有人進提告？
Ａ：民法767條請求土地返還的前提是，要是所有權人主張，如果不是所有權人，就不能主張民法767條，而承租土地是基於租賃契約而取得土地使用權限，但仍然不會因此變成土地的所有權人，因此不能用767條來主張。
但占用人確實侵害承租人的土地使用權利，因此承租人可以主張民法179條的不當得利或民法184條的侵權行為來主張權利。
Ｑ：如果發現土地被占用，我可以告他竊佔罪嗎？還是只能告民事求償？
Ａ：竊佔罪的前提是對方是明知、故意，如果是誤認、不小心的，竊佔就不會成立。但民法的權利依然可以主張。
Ｑ：如果發現土地被占用，但已經提起民事返還土地跟刑事竊佔告訴，在開庭前和解，可否撤告？
Ａ：因為如果告訴人與占用人間沒有特定親屬關係，竊佔罪則屬非告訴乃論罪，依法不得撤回告訴，但仍可向檢察官表明不予追究的意思，檢察官依然得視狀況為不起訴處分。
民事部分因為是否主張是當事人的權利，因此法律並不禁止撤回民事訴訟，但如果對已經提出辯論的話，撤回民事訴訟要經過對方同意才會生效。
在雙方都有和解意願下，建議進入庭審後在法官面前成立和解，和解效力等同判決，未來如果有一方不履行，即可進行強制執行。