性侵案件對被害人的兩難之處

摘要 n 喧騰一時的MeToo事件,近日檢察官針對部分案件作出認定,依新聞報導,仍有部分未提出告訴。而筆者過去在地檢署的辦案經驗中,也發現許多性侵害的被害人往往因不想曝光或其他考量,而有遲延報案或不願報案的狀況,進而影響案件的結果,甚至造成被害人求助無門。涉及法條:刑法第224條 n 一、刑法強制猥褻的情況 n 小君是一位剛進公司不久的新人,在完成新進員工訓練後,即被派到公司某個部門。這是一個辦公地點離公司主要辦公區域比較遠的一個單位。到了新的工作環境,主管跟其他同事也都對小君的問題熱心的幫忙與解決。有一次,小君的部門假日需要有人留在公司待命,於是小君的主管就詢問小君是否願意加班,認真負責的小君也就一口答應了。就在加班的當日,辦公室裡只有小君跟主管兩人,本來兩人正常辦公也相安無事。直到小君到飲水機前幫自己倒了杯水,正轉身準備回到座位時,主管卻已經一聲不響的來到小君身後,正當小君因主管的突然出現而受到驚嚇時,主管就直接把小君按在牆上,並伸手撫摸小君的身體,不管小君如何掙扎,主管仍然去碰觸小君的重要部位。這個過程,讓小君整個腦袋一片空白,自己作夢也沒想,這樣的事情竟然會發生在自己身上……!由於主管是撫摸小君的身體與重要部位,並不符合刑法性交的定義,但這樣的行為仍然成立刑法強制猥褻的條件。 n 二、性侵害被害人的兩難之處 n 面對這樣的事情,有些人的反應是應該會尋求協助與報警,但小君的公司相當保守,一個初來乍到的新人如果一開始就把這件事情公開,或者報警處理,到底在公司裡會引起什麼風波?工作還保不保的住?其他同事會不會投以異樣的眼光?這些問題一直都在她的心中環繞著。甚至每當小君一回想到這件事,就感到陣陣的噁心與不適,要小君去報案,並將過程鉅細靡遺的向辦案人員說明,更是無法克服的難題。主管看小君好像沒有後續反應,竟開始變本加厲,幾次藉故安排小君跟他出差,或者趁著辦公室沒有其他人的時候,對小君毛手毛腳,甚至多次要強吻小君。主管還對小君放話,要是敢檢舉,只要他說這是小君不滿主管工作分配的報復,加上他在公司過去的資歷,根本沒人會相信小君。經過小君多次對主管行為的反抗,主管也逐漸不再對小君侵害,但在長期的心裡陰影之下,以及到底要不要報案的壓力下,小君罹患了憂鬱症。後來小君長期狀況引起了男友的懷疑,在男友的鼓勵下,小君說出了自己的遭遇並開始接受心理諮商,也決定要幫自己討回公道。但是,這時候距離當時的案發時間,已經過兩、三年之久了!小君到婦幼隊報案,之後案子也進了地檢署。一個經過兩三年的案子,對檢察官來講實在是一個傷透腦筋的案子,但檢察官是相信小君的,因此不僅對小君做相關鑑定,也盡力幫小君找尋可用的證據,希望可以讓法官定罪。然而,案子經過檢察官起訴進到法院之後,法官認為時間太久,相關鑑定不能證明跟小君的受害有關,而且除了小君自身說法以外,其他證據也不能直接證明主管有對小君強制猥褻,而判決主管無罪。 n 三、太晚報案的問題與補救措施 n (一)性侵害案件著重情況證據nn一般而言,性侵害案件絕大多數都是在密室或者是別人難以發現的地方進行,不像有些案件可以透過監視器直接拍到或證人直接目擊,來還原案發的經過。因此,除了被害人的說法以外,其他常用來當作性侵害的證據,包含了被害人身上傷勢及下體的驗傷證明、DNA的鑑定資料、創傷壓力症候群的鑑定報告、精神科醫師診斷證明等等,只是這些都是屬於比較間接的證據。nn此外,要構成強制性交、強制猥褻,必須違反被害人的意願。但意願這件事情,是存在每個人的心中,案發當時被害人的心理狀態到底為何?法官、檢察官不僅很難事後判斷,依法也不能單憑被害人的單一說法,就認定被告成立犯罪,必須參考其他的證據。nn因此,除了加害人與被害人的說法,還有上面所述的證據外,性侵害案件中,加害人與被害人在事發前、事發後的種種狀態也會是參考因素之一,這種可以用來證明雙方事前、事後狀態的證據,就是所謂的情況證據。nn(二)性侵害案件情況證據的類型nn被害人受侵害後,一般而言應該對加害人避之唯恐不及,不太可能繼續跟加害者有所聯繫,如果被害人在案發之後,仍然主動、持續與對方聯繫,就會跟一般被害人的情況不符,可能會讓人懷疑被害人說詞的可信度,這就是一種情況證據。nn又例如一般人應該不會對自己沒做過的事情道歉,如果加害人事後對被害人表示歉意、甚至表明犯了不該犯的錯誤,這也可能讓人相信加害人確實對被害人做出不當的行為,這也是種情況證據。nn另外,像是被害人案發之後到報案的期間有多久,這也是常見的一種情況證據,時間拖得越久,越會讓人懷疑真實性。或者被害人雖然有驗傷,但距離案發期間相隔太久,也會影響驗傷的證明力。nn由於不是每個案件都可以取得所有證據,性侵害案件更不例外。以本案因加害人僅是去碰觸被害人的身體部位,並沒有發生性行為,加害人也沒有對被害人使用毆打等暴力手段,也就難以取得驗傷證明或DNA鑑定資料等證據,因此,被害人在案發後的反應等等情況證據,如多久去報案,就會相形重要。nn(三)被害人難題的解決方法nn一般的案件,被害人正常多會想要儘快主張權利,時間拖得大久,一方面會影響到證據的蒐集,另方面也會讓人產生怎麼沒有趕快報警的疑問,進而影響法官、檢察官的判斷,因此在案發之後,立刻報案或越早提出告訴,是相對較佳的選擇。nn但在性侵害案件裡,往往被害人考量的,不會只有要不要報案的問題,可能還會考慮是否會曝光?周邊人的觀感?會不會回想案情而有二度傷害?因此,被害人沒有馬上報案的原因,往往有來自其他面向的考慮。nn只是,報案時間越早越好,在性侵害案件依然是成立的,因為在法庭上不是你說了甚麼話,而是法官檢察官看到什麼證據。越早提出不僅能夠讓檢警第一時間蒐集證據、避免證據滅失,更可以減少辦案人員對於被害人為什麼沒有趕快報案的疑問。nn但如果被害人有諸多考量不想馬上報案的話,也不妨想辦法先保留或蒐集證據,現在手機、錄音設備都隨手可得,做好蒐證才能真正保障自己的權利。nn如果您喜歡文章內的知識,歡迎您進行分享!

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妨害性自主罪構成要件是什麼?沒有同意就是違反意願嗎?

摘要 n 無論是對於受害者又或者是被高,最關心的莫過於「妨害性自主都判多久」,在妨害性自主罪章中總共有12條,其中,犯刑法第224條:「對於男女以強暴、脅迫、恐嚇、催眠術或其他違反其意願之方法,而為猥褻之行為者」最輕本刑為六月以上有期徒刑,而刑法第226條:「犯第221條、第222條、第224條、第224條之1或第225條之罪,因而致被害人於死者」,最重本刑達到無期徒刑,相關條文的法律責任都是相當嚴重。對於很多人來說,最在乎的無疑是妨害性自主罪構要件有哪些?妨害性自主起訴率高嗎?妨害性自主是告訴乃論還是非告訴乃論?追訴期有多長?本篇就先從妨害性自主罪構要件中,最重要的構成要件「違反意願」開始談起。涉及法條:刑法第224條目錄:一、 從案例來看妨害性自主罪與妨害性自主構成要件二、 沒有同意就是違反意願?三、 防止遭性侵害的三個重點四、 Q&A n 一、從案例來看妨害性自主罪與妨害性自主構成要件 n 在職場叱吒風雲的小美,個性開朗、酒量不差,成為許多飯局邀約得對象,在一次代表老闆出席友人小魏做東得飯局,當場令小魏驚為天人、一見鍾情,飯局上身為東道主,不僅將幽默風趣那面發揮淋漓盡致,更把現場氣氛炒熱到最高點,過程中,小魏不斷地往小美身邊靠攏,兩人你來我往,有說有笑,隨著餐廳營業時間逼近,讓他們決定轉戰酒吧續攤。沒有想到,到了酒吧之後,小魏藉著酒過三巡,開始對小美上下其手,更不斷地將嘴吧湊上去要親吻小美,當下小美雖然感到不適,但是礙於飯局中還有其他友人同行,並沒有明確拒絕,小魏看小美並沒有展現出任何不悅,更是變本加厲地去碰觸小美私密部位,雖然現場友人目瞪口呆,但是由於很難判斷是否為打情罵俏?又或者是女生到底有無任何的不適,始終不敢上前阻止,這時看慣小魏招式的好朋友老張,趁勢往兩人中間擠,才結束這場鬧劇。 n 二、妨害性自主構成要件中的沒有同意,就等於違反意願? n 坊間針對強制性交或強制猥褻的案件類型,對於「違反意願」這構成要件,有個說法是:只要當事人「沒有同意就是違反意願」。但這樣的說法與法條規範是有落差的。在強制性交(猥褻)這種犯罪類型,目前我國的規定是:以強暴、脅迫、恐嚇、催眠術或「其他違反其意願之方法」,因此從法條的角度而言,重點就是「有沒有違反當事人的意願」?也就是強制性交或強制猥褻這種案件,檢察官必須認定加害人有違反被害人意願,加害人才可能被起訴!這也就是為什麼妨害性自主的立法目的是保護性自主權的原因。依最高法院的見解,所謂違反被害人意願是指除了強暴、脅迫、恐嚇、催眠術以外,其他一切違反被害人意願之方法,這種妨害被害人意思自由的程度,雖然不用到強暴、脅迫、恐嚇、催眠術的強度,但至少也要達到妨害、影響被害人的意思自由,才會被認為是侵害到被害人的性自主權 ,即可認符合「違反其意願」之要件。妨害性自主案件中,證據是最重要的一環,想請問「沒有同意」的證據比較容易蒐集?還是「表示不願意」的證據比較好蒐集呢?一般而言,顯現在外的行為是比較容易被蒐集而成為證據的。不要忘了,由於「最疑有利被告」、「不自證己罪」等制度下,所有的犯罪類型,都是檢察官(或被害人)這一方,要去證明被告犯罪,而不是被告證明自己無罪,因此,當然是檢察官(或被害人)這邊的證據越能證明被害人的性自主權遭到侵犯,就越有勝算。因此,「沒有同意就是違反意願」毋寧是在提醒被害人們,如果沒有同意,就更應該勇敢表達出不願意的意思,如果將來要主張權利、讓惡狼繩之以法,這樣明確的表示除了比較容易成為有利的證據,也可以減少模糊的空間、讓檢察官或法官更容易判斷。 n 三、掌握3要點,避免成為妨害性自主被害人的三個自保方法 n (一)避免讓自己陷入危險當前社會風氣更為開放,男女之間互動狀況已非昔日可比,加上許多商務組織、社團組織、聯誼餐會等等,都已經成為現代人擴展人脈的常見管道。而在這些場合中,更應要保持清醒、注意自己安全,避免因為飲酒過度或遭他人下藥等等,讓自己陷入無法自理、而遭他人侵害的狀況。(二)沒有同意一定要勇於表達強制性交(猥褻)重在被害人性自主權的保障,也就是對於性自主意思的違反,才會被認定是違反被害人意願,而「沒有同意」在進入訴訟之後,是否等同「違反意願」?是有疑義的。因此,如果被害人真的不願意,應該更要勇於表達,避免留下模糊空間。(三)儘速安全離開現場由於性侵害犯罪多屬密室或者是常人不易發現之處所發生,在人多或者比較光亮的地方,對加害者而言將更難得逞。因此,在遭到或發現可能遭到性侵害時,即應儘量朝人多或安全的地方離去,方可保障自己的安全。 n 四、看完上面的案例,以下幫大家整理出,針對妨害性自主最常見的疑問 n Q:如果小美當下試圖用遠離的方式表達不適,但是小魏依然不斷靠近,這樣是否構成違反意願?A:重點是小魏是否知悉他已經違反小美的意願。小美如果只是單純的換位置,不同的人可能會有不同解讀,當證據被不同解讀的空間越大,就越降低提告的成功率。因此最好的方法就是明確的表達,未來舉證上也比較容易。Q:小美如果當下感受到不舒服,卻又礙於場面而不敢撕破臉,小美該如何自保?A:最好的方式就是儘速離開現場或向現場人員求救、報警。如果現場有監視器的話,可以移動到監視器可以拍到的地方,未來可以用監視器畫面來提供佐證。Q:若小美當下有說有笑,事隔幾個月才對小魏進行提告,小魏被依照妨害性自主罪的起訴率有多高?A:因為妨害性自主案件多屬密室犯罪,證據取得相對不易,證據不充分自然影響起訴率。加上妨害性自主案件是對性自主權的保護,加害人主觀上必須知道他的行為是違反被害人意願,如果被害人又沒有表達意願被違反的狀態,可能連妨害性自主的構成要件都不成立。而事隔數月甚至數年,甚至會讓人覺得過這麼久才提告,是不是有其他意圖的揣測?如此一來,要被檢察官起訴的機率可說是更加降低。Q:如果小美向小魏提告,最後兩人選擇針對妨害性自主和解,那小美可以進行撤告嗎?A:妨害性自主是非告訴乃論罪,不能用撤回告訴的方式結案,但如果被害人表達不追究,對檢察官而言等於少了一個重要的人證,如果其他證據也不充分,檢察官在獲得小美同意下,一樣可以用不起訴結案。但如果其他證據可充分,只是小美不追究,檢察官依法還是應該要處理,只能依照案件情節、條文刑度的高低,選擇給小魏緩起訴,或起訴後同意法官從輕量刑,甚至判緩刑。如果您喜歡文章內的知識,歡迎您進行分享!

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本票是什麼?本票效力有哪些?

摘要 n 別人來借錢如果要提供擔保的方式,很多人第一時間會聯想到「簽本票」,又或者是一提到本票,相信更多人想到的是地下金融匯兌、暴力討債、詐騙等與催討有關的行為,也讓本票的負面聲量遠超過正面聲量。但本票其實是法律明文規定的,不但好用而且有助於經濟發展與交易安全,它不僅可以用在借貸上,舉凡買車租車、不動產買賣、商業交易、銀行貸款等,都可經常見到本票的使用,究竟本票是什麼?本票效力有那些?簽本票不還錢會怎樣?在法律上本票又具有什麼效力呢?透過這篇文章告訴你。 n 目錄: n 一、 本票新聞案例二、 本票 vs 支票 vs 匯票,本票是什麼?三、 簽本票要注意什麼事項?本票應該記載事項為何?四、 3大步驟聲請本票裁定五、 收到本票裁定怎麼辦?六、 關於本票你想知道的5件事 n 一、本票新聞案例 n 根據媒體報導指出,一名28歲的男子因為創業失利,向一名蔡姓男子借款10萬元,同時表明會還20萬元,同時簽下相對金額的本票,不料債務人家屬知道後,憤而到場要確認是否有簽本票,進而發生爭執。新聞案例出處:東森新聞2024/11/19 因借錢簽本票! 雙方在101超商內「爭搶」被報警 n 二、 本票 vs 支票 vs 匯票,本票是什麼? n 根據我國《票據法》第1條的規定「本法所稱票據,為匯票、本票及支票。」因此,本票就是票據法規定的三種票據中的其中之一。但票據並沒有規範本票一定呈現的形式,但有一定必須載明的事項。而《票據法》第3條「稱本票者,謂發票人簽發一定之金額,於指定之到期日,由自己無條件支付與受款人或執票人之票據。」簡單說,當簽署本票之後,發票人需要在指定的日期,將款項支付給執票者。換言之,執票者當指定日期期限一到,即可持本票要求發票者撥發票面上的款項金額。在支票與匯票方面,則分依據《票據法》第2條「稱匯票者,謂發票人簽發一定之金額,委託付款人於指定之到期日,無條件支付與受款人或執票人之票據。」第4條「稱本票者,謂發票人簽發一定之金額,於指定之到期日,由自己無條件支付與受款人或執票人之票據。」 n 三、簽本票要注意什麼事項?本票應該記載事項為何?本票效力為何? n 因為本票對債權人有兩大優勢,第一是類似借款證明,第二是有比借據更高的法律執行力。根據《票據法》第123條規定:「執票人向本票發票人行使追索權時,得聲請法院裁定後強制執行。」換言之,執票人可以向法院聲請裁定後,在沒有任何勝訴判決下,直接由法院執行處對債權人強制執行。如果沒有本票只有借據,債權人必須先向法院起訴請求債務人返還借款,需等拿到確定的勝訴判決後,才能向債務人進行強制執行,相對來說,耗費的時間與金錢都比本票高。再者,時效規定是法律上很重要的部分。尤其本票的請求時效比借據等時效來的短,依據《票據法》第22條第1項規定:「票據上之權利,對匯票承兌人及本票發票人,自到期日起算;見票即付之本票,自發票日起算;三年間不行使,因時效而消滅。對支票發票人自發票日起算,一年間不行使,因時效而消滅。」也就是說,執票者超過3年沒有向發票者請求支付本票上的款項,發票者可以拒絕付款。若本票到期,不代表執票者會求償無門,執票者還是可以透過訴訟方式請求還款,只是必須花費較多的精力來取款。如果是在借款的情形下,如果雙方除了本票以外,還有簽立借據,更能證明借款關係存在,對於訴訟上的舉證是一項利多。雖然《票據法》並沒有明文規定形式,但是卻有明確要求記載的項目,所以發票人要注意,千萬不要認為一定要便利店或書局買的本票才叫本票,假設今天在一張白紙上,將所有應記載的事項書寫下,而且也有進行簽章,那也是「有效本票」。關於本票應記載事項,依《票據法》第12條規定,有以下的事項:1. 表明其為本票之文字。2.一定之金額。3.受款人之姓名或商號。4.無條件擔任支付。5.發票地。6.發票年、月、日。7.付款地。8.到期日。當中若缺少「本票、金額、無條件擔任支付、發票年月日、發票人的簽名」,就會導致這張票失效。 n 四、 3大步驟聲請本票裁定 n 若發票人或債務人未依本票記載日期還款,執票人或債權人即可透過聲請本票裁定及強制執行的方法來討回借,關於本票裁定與相關規定如下:1. 確認是否能聲請裁定:本票是否已經到期、本票尚未超過請求時效。2. 本票是否已經到期:若想要自行辦理,司法院網站有相關範本,切記向法院提出聲請時,除了本票裁定狀外,也要附上本票的正本。而依據《非訟事件法》第194條:「票據法第一百二十三條所定執票人就本票聲請法院裁定強制執行事件,由票據付款地之法院管轄。二人以上為發票人之本票,未載付款地,其以發票地為付款地,而發票地不在一法院管轄區域內者,各該發票地之法院俱有管轄權。」規定,若本票上有記載付款地、發票地等,就必須以這兩個地址的所在地法院,提出本票裁定的聲請。3. 本票裁定也要向法院支付費用,費用必須要連同著聲請狀一起給法院,若沒有同時提出,法院會補寄繳費通知,若未依規定繳納,聲請將會被駁回。費用的標準,則是依照《非訟事件法》第13條規定:「因財產權關係為聲請者,按其標的之金額或價額,以新臺幣依下列標準徵收費用:一、未滿十萬元者,五百元。二、十萬元以上未滿一百萬元者,一千元。三、一百萬元以上未滿一千萬元者,二千元。四、一千萬元以上未滿五千萬元者,三千元。五、五千萬元以上未滿一億元者,四千元。六、一億元以上者,五千元。」 n 五、 收到本票裁定怎麼辦? n 1. 可向法院提起抗告:如果收到法院的本票裁定,但如果認為這張本票根本是無效的,則可在收到10日內提出抗告,若未提出,法院會製作本票裁定的確定證明,並將證明寄給債權人,此時就可以進行強制執行的聲請。2. 可向法院提起確認本票債權不存在之訴:如果收到本票裁定,但認為本票是被偽造或變造的,則可依據《非訟事件法》第195條之規定:「發票人主張本票係偽造、變造者,於前條裁定送達後二十日內,得對執票人向為裁定之法院提起確認之訴;發票人證明已依前項規定提起訴訟時,執行法院應停止強制執行。但得依執票人聲請,許其提供相當擔保,繼續強制執行,亦得依發票人聲請,許其提供相當擔保,停止強制執行。」提起確認之訴,並可以停止強制執行。如果超過20天,雖然一樣可以提起確認之訴,但不能停止強制執行 n 六、 關於本票效力您想知道的5件事 n Q:如果在通訊軟體上,明確寫下法律所規定本票的資訊,請問這屬於本票還是借據?A:票據法雖然沒有明訂票據的格式,但因為有需要付款提示等行為,所以還是要以紙本為主,通訊軟體上的訊息無法成為本票。至於可否認定成借據,還是要看內容是否有明確到可以被認定是雙方具有消費借貸的意思,而且也要另一方也表視同意,只有一方單純的書寫,不會成立借款契約。Q:如果本票持票者或債權人已經離世,這張本票是否具有效力?繼承者能不能向發票人索討?A:本票上的權利是否具有效力,要看成立本票是否符合法律規定,不會因為事後一方過世就因此失效。況且,本票上的權利也屬於可以繼承的財產範圍,繼承人如果沒有拋棄繼承,自然屬繼承所得的遺產,可以繼續行使權力。Q:在簽本票時有哪些地方一定要注意,避免讓本票效力失去?A:票據法上應記載事項務必都要表明填寫,同時也要確認簽本票的人,當時是精神狀態正常,且法律上可以為法律行為的能力。Q:如果本票裁定後發現發票者或債權人脫產,該怎麼辦?A:本票裁定屬於強制執行法所稱的執行名義,因此拿到執行名義後,等於隨時可強制執行,如果這個時點脫產,就會該當刑法356條毀損債權的刑事責任,處二年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。Q:簽本票不還錢會怎樣?債權人一定要知道的後果有哪些?A:對方應該會聲請本票裁定,並進行強制執行,對名下財產進行查封、拍賣。

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出租房屋遇到租客欠租又拒搬,該如何處理?

nnnn摘要n根據內政部的統計資料顯示,全台約有300萬人選擇當租屋族,佔總全台總人口的1/8(註1),房客擔心遇到惡房東,房東也害怕面對千奇百怪的惡房客,除了遲付租金、拖欠水電費外,對房東來說,最頭痛的莫過於租約到期不搬。n對房東來說,成功找到房客絕對是喜事一樁,但是,接下來該如何避免房客找碴以及租約到期不搬的窘境,租賃契約成了關鍵,在擬定契約時,該如何保障雙方的權益,如果不幸遇到合約到期,租客不搬走的狀況時,身為房東又要怎麼處理,才能用合情、合法、合理的方式迅速地將房子取回,事實上,面對租約到期不搬的房客,房東自救有撇步!n目錄n一、 租客不搬走新聞案例二、 「定期租約」與「不定期租約」是什麼?房東一定要知道三、 租客不繳房租、不搬遷的處理流程四、 關於租約到期不搬你想知知道的3件事n一、租客不搬走新聞案例n租客惡搞房東時有所聞,身為包租婆、包租公沒有人想要成為下一個受害者,根據媒體報導,在南台灣有位倒霉的房東,遇到房客租約到期不搬走,經歷了一番折騰,房客好不容易點頭答應要搬走,卻不點交直接落跑,房東打開房子,差點沒暈倒,屋內宛如颱風過境,原本好端端的房子,除了有租客忘記拿走的物品外也充滿污漬,雖然雙方有簽訂租賃契約,但是並沒有進行公證,不想費力費時走司法程序的房東,也只能摸摸鼻子,自認倒霉。(註2)n二、「定期租約」與「不定期租約」是什麼?房東一定要知道n好不容易找喜歡的房子,又或者是找到了租客,這時候大家都會想簽訂契約來保障自己。而在簽訂房屋租賃契約時,常常會聽到一組名詞:「定期租約」跟「不定期租約」。但這樣比較偏向坊間的用語,一般在法律實務界,比較常用「定期租賃」跟「不動期租賃」來稱呼。n定期租賃:代表房東與房客簽署租約是有期限的,在民法第450條:「租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。」因此,如果雙方沒有續約,租賃期間屆滿後,雙方房東、房客的關係就結束了。n不定期租賃:如果租約上沒有明定租屋期限,就稱為「不定期租賃」。這種不定期租賃,原則上雙方都可以隨時解約,但依法律必須事先通知對方。此外,如果租賃的標的物是房屋,就會有土地法第100條的限制,除非房東要收回自住、重建、違反轉租的規定、積欠一定的租金、房屋違法使用(如開賭場)、承租人違反租約、損壞房屋或附著財物而不賠償時,不然是不能終止租賃的,這對房東而言,是很大的限制,不能不注意。n要特別注意的是,如果是定期租賃,但租賃期間屆滿後,承租人繼續使用而且除出租人不表示反對,這時候依照民法第451條的規定,就會變成不定期租賃。如果出租的標的是不動產,雙方約定的租期超過一年,就應該要訂立書面,如果沒有訂立書面,依照民法第422條的規定,也會變成不定期租賃。n因此,如果是房屋出租的房東,一定要確保租賃契約儘量不要變成不定期租賃,不然後續要終止租約,不僅相當麻煩,甚至有可能發生難以終止的狀。n三、租客不繳房租、租約到期不搬走的處理流程n在租賃的法律關係中,延遲繳納或是拖欠房租,是最常見的糾紛之一。一般而言,遇到不繳租金的房客,很多房東會用強制開鎖、強制搬遷等方式處理,但這種方式只會讓自己惹的一身腥。面對租客不繳房租、租約到期不搬走,以下說明終止租約的步驟及注意事項:n1. 確認房客所欠金額:先計算欠的總額,是否已經達二個月的租金,這當中除了房租之外,還包括已約定需由租客負擔的費用,例如:水、電、瓦斯、管理費等,如果所有積欠費用已經超過2個月,那房東即可取得終止租約的權利。n2. 通知房客終止租約:如果房東取得終止租約的權利後,還是必須將終止的意思通知房客,才會發生終止的效果。依據租賃住宅市場發展及管理條例第10條第2項第一款規定,房東必須以書面於終止前30日通知房客,為避免日後訴訟舉證困難,建議以存證信函寄發書面通知。n3. 房客未於契約終止後搬遷的處理:如果房客租約到期不搬,又或者已經通知終止租約也還不搬遷,切記千萬不要貿然開鎖,或是採用斷水斷電等手段,這可能都會成立侵入住宅、強制罪的可能。正確作法應該向法院提起民事遷讓房屋訴訟,當獲得勝訴判決確定以後,再以勝訴判決向法院聲請強制執行,透過法院的程序取回房屋,才能避免觸法。n當然,如果房客租約到期不搬走,但若又未繼續繳納房租,相關費用房東也可以藉由契約明文的方式,用押租金來扣抵。n因此,出租房屋後續如果無法順利收回,一定要依照法律規定來取回房屋,切勿依人云亦云的方式胡亂處理,實務上房東反而因此遭房客反告的案例屢見不鮮,為了一點點租金而付出更多司法成本,實在得不償失。n四、 關於租約到期不搬你想知道的3件事nQ:房客租約到期不搬侵占會構成嗎?還有其他刑事條文可以告嗎?nA:不會構成侵占罪。因為侵占罪的構成要件是「易持有為所有」,因為不動產要取得所有權,必須在地政機關登記,無論如何占用房屋,租客都不可能因此取得所有權,因此不可能構成侵占。n而與不動產相關的財產犯罪,比較有可能的是構成刑法第320條第2項的竊佔,但因房客往往都是先與房東有個租約,所以實務上多會認定這種屬於民法債務不履行的問題,跟刑事責任無關,所以要成立竊佔也有一定的難度。nQ:租客有繳房租但是欠水電費,怎麼辦?nA:首先應該先確認合約的內容以及水電費的戶名是誰。n如果水電費的戶名是房客,應該可以判斷租約中的約定,是由房客直接繳納水電費給自來水公司跟台電,如果房客不繳水電費,自然會遭自來水公司跟台電斷水斷電,跟房東無關。n如果水電費的戶名是房東,且租約約定水電費是租客交房東由房東繳納,此時如果租客積欠水電費,房東就只能先用押金抵償。如果是這種狀況,房東千萬不能自行斷水斷電,而為了預防這種狀況,在租約中也可以把積欠水電費當作是可以終止租約的事由。nQ:不定期租約房客不搬走該如何處置?nA:這是房東會遇到最棘手的問題之一。當出租的項目是房屋,且又已經變成不定期租賃,依照土地法第100條的規定,出租人只有下列情形才能收回房屋:出租人收回自住或重新建築時。承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。承租人以房屋供違反法令之使用時。承租人違反租賃契約時。承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。n因此,如果房客都能按照契約內容履行,房東除非要收回自住或重建,不然基本上是無法終止租約的,因此身為房東,應盡量避免出租房屋變成不定期租賃。n資料來源:n1. 改善租屋黑市相關問題之研析 n2. 獨家/租客沒點交落跑留髒屋 屋主氣轟:像山陀兒過境n

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一個悲傷的故事

一個悲傷的故事 n 這是一個悲傷的故事。n客戶被騙了好幾百萬,又被騙了銀行帳戶拿去當詐騙帳戶,不但是詐騙的被害人,還變成詐騙的被告。被騙的錢要拿回來機會渺茫,被告詐騙的部分縱然沒事,後續也可能產生其他被害人的民事求償。n一時的失察讓人生陷入深淵,詐騙首腦逍遙法外,只剩第一線的車手、帳戶提供者、被害人,攪和在司法的輪迴裡。n社會的運作顯然發生了什麼問題。

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