出租房屋遇到租客欠租又拒搬，該如何處理？
nnnn摘要n根據內政部的統計資料顯示，全台約有300萬人選擇當租屋族，佔總全台總人口的1/8（註1），房客擔心遇到惡房東，房東也害怕面對千奇百怪的惡房客，除了遲付租金、拖欠水電費外，對房東來說，最頭痛的莫過於租約到期不搬。n對房東來說，成功找到房客絕對是喜事一樁，但是，接下來該如何避免房客找碴以及租約到期不搬的窘境，租賃契約成了關鍵，在擬定契約時，該如何保障雙方的權益，如果不幸遇到合約到期，租客不搬走的狀況時，身為房東又要怎麼處理，才能用合情、合法、合理的方式迅速地將房子取回，事實上，面對租約到期不搬的房客，房東自救有撇步！n目錄n一、 租客不搬走新聞案例二、 「定期租約」與「不定期租約」是什麼？房東一定要知道三、 租客不繳房租、不搬遷的處理流程四、 關於租約到期不搬你想知知道的3件事n一、租客不搬走新聞案例n租客惡搞房東時有所聞，身為包租婆、包租公沒有人想要成為下一個受害者，根據媒體報導，在南台灣有位倒霉的房東，遇到房客租約到期不搬走，經歷了一番折騰，房客好不容易點頭答應要搬走，卻不點交直接落跑，房東打開房子，差點沒暈倒，屋內宛如颱風過境，原本好端端的房子，除了有租客忘記拿走的物品外也充滿污漬，雖然雙方有簽訂租賃契約，但是並沒有進行公證，不想費力費時走司法程序的房東，也只能摸摸鼻子，自認倒霉。（註2）n二、「定期租約」與「不定期租約」是什麼？房東一定要知道n好不容易找喜歡的房子，又或者是找到了租客，這時候大家都會想簽訂契約來保障自己。而在簽訂房屋租賃契約時，常常會聽到一組名詞：「定期租約」跟「不定期租約」。但這樣比較偏向坊間的用語，一般在法律實務界，比較常用「定期租賃」跟「不動期租賃」來稱呼。n定期租賃：代表房東與房客簽署租約是有期限的，在民法第450條：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」因此，如果雙方沒有續約，租賃期間屆滿後，雙方房東、房客的關係就結束了。n不定期租賃：如果租約上沒有明定租屋期限，就稱為「不定期租賃」。這種不定期租賃，原則上雙方都可以隨時解約，但依法律必須事先通知對方。此外，如果租賃的標的物是房屋，就會有土地法第100條的限制，除非房東要收回自住、重建、違反轉租的規定、積欠一定的租金、房屋違法使用（如開賭場）、承租人違反租約、損壞房屋或附著財物而不賠償時，不然是不能終止租賃的，這對房東而言，是很大的限制，不能不注意。n要特別注意的是，如果是定期租賃，但租賃期間屆滿後，承租人繼續使用而且除出租人不表示反對，這時候依照民法第451條的規定，就會變成不定期租賃。如果出租的標的是不動產，雙方約定的租期超過一年，就應該要訂立書面，如果沒有訂立書面，依照民法第422條的規定，也會變成不定期租賃。n因此，如果是房屋出租的房東，一定要確保租賃契約儘量不要變成不定期租賃，不然後續要終止租約，不僅相當麻煩，甚至有可能發生難以終止的狀。n三、租客不繳房租、租約到期不搬走的處理流程n在租賃的法律關係中，延遲繳納或是拖欠房租，是最常見的糾紛之一。一般而言，遇到不繳租金的房客，很多房東會用強制開鎖、強制搬遷等方式處理，但這種方式只會讓自己惹的一身腥。面對租客不繳房租、租約到期不搬走，以下說明終止租約的步驟及注意事項：n1. 確認房客所欠金額：先計算欠的總額，是否已經達二個月的租金，這當中除了房租之外，還包括已約定需由租客負擔的費用，例如：水、電、瓦斯、管理費等，如果所有積欠費用已經超過2個月，那房東即可取得終止租約的權利。n2. 通知房客終止租約：如果房東取得終止租約的權利後，還是必須將終止的意思通知房客，才會發生終止的效果。依據租賃住宅市場發展及管理條例第10條第2項第一款規定，房東必須以書面於終止前30日通知房客，為避免日後訴訟舉證困難，建議以存證信函寄發書面通知。n3. 房客未於契約終止後搬遷的處理：如果房客租約到期不搬，又或者已經通知終止租約也還不搬遷，切記千萬不要貿然開鎖，或是採用斷水斷電等手段，這可能都會成立侵入住宅、強制罪的可能。正確作法應該向法院提起民事遷讓房屋訴訟，當獲得勝訴判決確定以後，再以勝訴判決向法院聲請強制執行，透過法院的程序取回房屋，才能避免觸法。n當然，如果房客租約到期不搬走，但若又未繼續繳納房租，相關費用房東也可以藉由契約明文的方式，用押租金來扣抵。n因此，出租房屋後續如果無法順利收回，一定要依照法律規定來取回房屋，切勿依人云亦云的方式胡亂處理，實務上房東反而因此遭房客反告的案例屢見不鮮，為了一點點租金而付出更多司法成本，實在得不償失。n四、 關於租約到期不搬你想知道的3件事nＱ：房客租約到期不搬侵占會構成嗎？還有其他刑事條文可以告嗎？nＡ：不會構成侵占罪。因為侵占罪的構成要件是「易持有為所有」，因為不動產要取得所有權，必須在地政機關登記，無論如何占用房屋，租客都不可能因此取得所有權，因此不可能構成侵占。n而與不動產相關的財產犯罪，比較有可能的是構成刑法第320條第2項的竊佔，但因房客往往都是先與房東有個租約，所以實務上多會認定這種屬於民法債務不履行的問題，跟刑事責任無關，所以要成立竊佔也有一定的難度。nＱ：租客有繳房租但是欠水電費，怎麼辦?nＡ：首先應該先確認合約的內容以及水電費的戶名是誰。n如果水電費的戶名是房客，應該可以判斷租約中的約定，是由房客直接繳納水電費給自來水公司跟台電，如果房客不繳水電費，自然會遭自來水公司跟台電斷水斷電，跟房東無關。n如果水電費的戶名是房東，且租約約定水電費是租客交房東由房東繳納，此時如果租客積欠水電費，房東就只能先用押金抵償。如果是這種狀況，房東千萬不能自行斷水斷電，而為了預防這種狀況，在租約中也可以把積欠水電費當作是可以終止租約的事由。nＱ：不定期租約房客不搬走該如何處置？nＡ：這是房東會遇到最棘手的問題之一。當出租的項目是房屋，且又已經變成不定期租賃，依照土地法第100條的規定，出租人只有下列情形才能收回房屋：出租人收回自住或重新建築時。承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。承租人以房屋供違反法令之使用時。承租人違反租賃契約時。承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。n因此，如果房客都能按照契約內容履行，房東除非要收回自住或重建，不然基本上是無法終止租約的，因此身為房東，應盡量避免出租房屋變成不定期租賃。n資料來源：n1. 改善租屋黑市相關問題之研析 n2. 獨家／租客沒點交落跑留髒屋 屋主氣轟：像山陀兒過境n