摘要
在租屋市場上，遇到故意不修繕房屋，惡意苛扣押金的惡房東，是許多租客擔心、害怕的事情，但對房東而言，遇到時常拖欠租金和水電費用，租約到期又藉故不搬出房屋的惡房客，也同樣令房東頭痛。因此，在訂立租賃契約時，有哪些要注意的地方，才能保障租客和房東雙方的權益？如不幸遇到欠租又拒搬的租客，房東又要如何處理，才能合法又迅速地取回房屋呢？
涉及法條：民法第421條以下、租賃住宅市場發展及管理條例。
一、租賃房屋在法律上的相關規定
原則上，租賃契約是以民法第421條以下的章節為主要規範內容。與租賃房屋比較相關的常見規定，包含第422條(超過一年未定字據租約擬制為不定期租約)、第425條(買賣不破租賃)、第429、430條(出租人修繕義務)、第440條(承租人欠租達2個月才能終止租約)、第443條(轉租規定)、第445條至第448條(房屋出租人的留置權)、第449條(租期不可超過二十年)、第451條(租約到期後的擬制不定期契約)等等。
為了進一步保障租客的權益，政府於106年制定租賃住宅市場發展及管理條例。由於本條例是關於租賃房屋的特別規定，適用上要優先於前述的民法規定，例如：
（一）民法第443條規定房屋的轉租，如果沒有另外特別約定，租客可以任意轉租房屋的一部份給第三人，但本條例第9條則規定，租客需要得到房東的書面同意，才可以進行轉租，此時本條例第9條應優先適用，排除民法第443條之規定。
（二）另外本條例還需特別留意之規定包含：
1.第7條押金不可超過2個月。
2.第10條房東可無條件解約的事由
3.第11條租客可無條件解約的事由
4.第12條租客的留置物須房東催告後不處理才視為拋棄所有權等規定。
二、訂定租約應注意之事項
（一）在簽訂租約前，應先和租客說明房屋修繕的責任歸屬，並一同確認房屋的狀態，例如牆面、地板、附屬設備、家俱等是否可正常使用或有缺陷，同時將出租前的狀況拍照存證，如將來因是否是租客蓄意破壞而發生修繕爭議，可作為判斷的輔助依據。
（二）簽訂租約時，應注意租期、押金等條件是否符合法律規定，並可於租約中明訂房東與租客分別需負責修繕的項目及情形，以明確化修繕責任歸屬。如同意租客轉租，也要記得將同意轉租的約定訂於租約內。
（三）租賃期間使用房屋發生的各種費用由誰負擔，例如水、電、瓦斯、管理費等費用，也應該在契約內明確規定。
（四）除了法律規定可以無條件解約的情形外，是否容許房東或租客任意終止租約，以及終止租約或不續租時需提前告知對方的時間、未於時間內告知的後果等等，都應該以契約約定清楚。
如對契約內容是否符合法律規定有疑慮，可參考內政部公告的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」內容來訂定契約，以保障雙方的權益。
三、租客欠租、不搬遷的處理方式
租客欠租是房屋租賃常見的糾紛之一，如租客所欠的累計金額未達二個月的租金數目，房東也只能在租約到期後就押金進行抵償。只有在租客所欠金額達到二個月租金後，法律才賦予房東終止租約的權利。以下說明終止租約的步驟及注意事項：
（一）確認房客所欠金額總額
房東應先確認房客所積欠的金額總額，是否已經達二個月的租金。要注意的是，根據租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第二款規定，計入積欠總額的項目，除房租外還包含費用，例如約定由租客負擔的水、電、瓦斯等費用。故如租客雖欠繳的租金未滿二個月，但與其他積欠的費用合計後超過二個月租金額，房東仍然可以依法終止租約。
（二）通知房客終止租約
依租賃住宅市場發展及管理條例第10條第2項第一款規定，如房東因租客積欠租金、費用達二個月租金額而欲終止租約，則房東必須以書面於終止前三十日通知房客。為了避免日後訴訟就有無書面通知一事發生舉證困難，建議以存證信函寄發此處的書面通知，以昭慎重。附帶一提，如租約到期後預計不續租給租客，也建議以存證信函提前告知租客不續租的事宜，以保留已經通知房客的證據；如果預計要續租給同一位租客，也要重訂或更新書面契約，避免因為一時未察而讓租客於租約到期後繼續使用房屋，而衍生讓租約成為不定期租約的麻煩問題。
（三）房客未於契約終止後搬遷的處理
如房客於契約終止後，仍拒不遷出房屋，此時請勿貿然開鎖進入房屋，或任意將房屋斷水斷電，以免觸犯法刑法入侵住居或強制等罪。此時應向法院提起民事遷讓房屋訴訟，請求法院判決租客遷出房屋並將房屋返還予房東，當獲得勝訴判決確定以後，再以勝訴判決向法院聲請強制執行，讓租客將房屋點交予房東後，房東才能收回房屋。
雖然在上述訴訟期間，房客占用房屋因而必須支付的房租和費用，都能請求房客支付，但訴訟曠日廢時，恐怕讓許多房東望之卻步，故為了能夠加速欠租房客返還房屋的速度，建議可於簽約時將租約公證，並於契約內訂定逕行強制執行條款，也就是約定如果房客欠租違約經房東終止租約後，房東可以直接以公證後的租約向法院聲請強制執行，以省去漫長的訴訟過程，讓房東能夠更加迅速的取回房屋。
